不动产权利表现的形式：区位、面积和用途
一、不动产权利的质量和数量存在两种不同的表示方法
《华兴时报》记者吴宏林在采写《中卫拆迁之争折射法律漏洞－宁夏怀远律师事务所律师李志银建议修改〈国务院城市拆迁管理条例〉》一文的过程中（该文发表于2007年5月15日《华兴时报》头版二条），我向记者谈了以下看法：“房产作为不动产，它的产权权利表现的形式是：房产的面积，区位和用途。政府登记就是以面积、区位和用途为准进行登记的，权利人以其登记的房产在不同时间和空间进行交易，获得不同时间和空间交易行情的对价，是该项权利在交易时的价值。”在这里，我特别强调了房屋产权的区位、面积和用途。在我看来，代表房屋产权权利的区位、面积和用途与代表房屋产权权利的价值，虽然不动产在交易时得到的交易价金也代表某项房产权利在交易时的价值，但前者的表现形式是具体的、永恒不变的，而后者则只能通过市场交易发现某一时间点上的权利质量和数量，其表现形式在没有交易的情况下，是不具体的，而在进行交易的情况下，又因为交易的时间点的不同，其权利的质量和数量是有变化的。
二、研究两种表示不动产权利的质量和数量的方法的意义
不动产在权利人自己使用的情况下，只有使用价值，没有交换价值。
不动产的权利人在自由交换其权利时，对交换时点的把握和选择承担市场风险，即：权利人对市场行情判断准确，在旺市时卖出房产，在烂市买进房产，通过底进高出的交换方式，实现其不动产的增值。反之，如果权利人对市场行情把握不准，高进底出，就只能出现权利减损的交易后果。这种因为对交易行情的判断出现的风险，是一般的商业风险，不是我们讨论的问题。我们强调，不动产权利的质量和数量有两种不同的表示方法，在于重点研究，不动产的易手交易不是自由的市场交易，权利人在被强制的情况下，没有能力依据市场的实际行情要价，只能根据某种规则将权利交出来，并依照这种规则获得“补偿”，权利的质量和数量体现在“补偿”的数额上，由此出现的“补偿”的价值小于实际的价值而又无法救济的情况。这种情况是目前我国关于私有财产依法保护中，严重侵犯公民合法财产的情况，如果没有深入的研究，有关“私有财产依法保护的法律规定就会成为一纸空文，毫无价值。
三、不动产的区位、面积和用途是衡量权利人的权利是否受到侵害的科学方法
不动产的权利人的权利受到“补偿”征收的侵害以后，往往只是说，补偿的数额少了，补偿的价格底了。那么，补偿多少才算合适，才算公平，权利人往往处于说不清的尴尬境地，并因此被说成是“漫天要价”，是“无赖”，必须以政府行政的手段甚至于动用国家法律的手段解决。各级地方政府甚至还成立了专门的指挥部，公安机关、司法机关、司法行政机关“服从指挥部的统一指挥”，强制拆迁，以解决被拆迁人的“无赖”问题；被拆迁人则以死相抗，以身试“法”，拆迁关系异常紧张，矛盾突出。这至少说明，我们的执法机关和执法人员在内心确信，被拆迁人是“无赖”，并愿意采取这种“果敢”的行为。那么，我们如果变换一种思维方式，不看被拆迁人得到“补偿”的多少，只看他得到的“补偿”能否在相同区位、相同地段，购买相同面积和相同用途的不动产，结论就一定不一样了。根据我国不动产登记的规定，不动产登记的权利内容是不动产的区位、面积和用途，它代表了权利人拥有不动产权利的质量和数量，并被宣称为依法保护的产权权利的情况下，通过“补偿”使其减少，这就是违法办事，不是依法办事了。
四、侵权后果的计算方法及赔偿责任
以被拆迁人不动产的区位、面积和用途以及被拆迁时的市场行情，计算被拆迁人不动产的权利质量和数量，与被拆迁人实际得到的“补偿费”在同一时间点上所能够购买不动产的区位、面积和用途相比，就能准确得出权利人权利受到侵害的多少的数量。在经过上述比较以后，如果权利人的权利减损了，则依照法律规定，造成该权利减损的行为人应当赔偿权利人的损失，行为人是单位的，单位赔偿；行为人是政府的，政府赔偿。这是一般的民法规定。
五、结语
有一件事实说明，在政府的拆迁活动中，被拆迁人（权利人）的权利在普遍的受到损害。这个事实是，现在，在我国的大多数城市的中心地段，土著居民正在消失。这个事实至少说明，这些土著居民原有不动产的区位商业价值在大规模的政府拆迁过程中丧失了；如果在搬出城市以外居住或者经营的面积小于或者等于搬出以前原有不动产的面积，也说明他们在政府的拆迁过程中，部分权利面积也丧失了。这是一个大问题。城市居民的不动产财产大量减损，城市居民就不可能有安全感，这个道理很明显。
